媒介契約の種類で悩んでいる人必見!【ケース別】で考えてみた。

マンションナビの評判と口コミを聞いて、「マンションナビで不動産売却をお願いしたい！」と言う方は、マンションナビで査定結果をもらったあと、「私の家はマンションナビでお願いすることを証明します」という契約を結ぶことになります。



その契約が媒介契約。



とはいえ、媒介契約には以下の3種類があり、「どれにしたらいいのか・・・」と悩む人が多い点です。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

そこで、今回はマンションナビで媒介契約を結ぶならどれがおすすめなのか、元業界人の羽生守(はにゅうまもる)が解説していきます。

媒介契約とは

そもそも、媒介契約とは不動産の購入や売却の仲介を特定の業者に依頼するとき必ず結ぶ契約になります。



媒介契約をもって、”依頼主と仲介業者”との関係性が正式に成立するのです。



依頼主とは売り主のことですが、依頼主が売却完了したあとになって「あなたの業者には依頼していませんよ」と仲介手数料の支払いを怠るような不測の事態を予防するものになっています。



そのため、個人間取引ではなく仲介業者を利用するときは、媒介契約を結ばなければならないと宅地建物取引業法で定められているのです。



依頼主からすれば、取引上のトラブルがあった時に責任の所在を明らかにすることもできます。



そんな媒介契約で依頼主が足を止めてしまいがちなのが、「3種類もあるけど、どれを選んだらいいのかわからない・・・」。

どれを選んだらいいのか決めるためには、まずは3種類の媒介契約がそれぞれどのような特徴を持っているのかを知る必要がありますよね。

次は、それぞれの媒介契約がどう違うのか見ていきましょう。

媒介契約の種類

さきほどもお話ししましたが、媒介契約には以下の3種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

これらは、大別すると

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約と専属専任媒介契約

の2ジャンルに分けることができます。



なぜ、2ジャンルに分けられて、どのような違いがあるかは以下の表のまとめをご覧ください。

一般媒介契約

複数社と契約ができる。マンションナビだけでなく、他の業者とも上限なく契約ができる。

専任媒介契約と専属専任媒介契約

契約できるのは1社のみ。他の業者と契約することは禁じられている。

このように書くと、「一般媒介契約の方が、複数社に動いてもらえる分だけ効率的なのでは?」と思いがちです。



しかし、専任媒介契約と専属専任媒介契約を結んだ方がメリットのあるケースも多いのです。



次は、3種類の媒介契約の特徴とメリット・デメリットをまとめていきます。

一般媒介契約

一般媒介契約の大きな特徴は、

• 複数社に重ねて依頼できる
• 自己発見取引が可能

の2点です。



自己発見取引とは、仲介業者を通さずに親戚や友人に不動産を売却する取引のことです。
この場合、売却価格を設定する手間はありますが、仲介業者を通していないので、仲介手数料は削減できます。



不動産売却のことを事前に知っていた知人が、いざ売り出しを始めると「買いたい」と言うケースも少なくありませんから、自己発見取引のできる点はメリットです。



また、複数社に重ねて依頼できるのは、一見メリットにも感じるかもしれませんが、そこに大きな落とし穴があります。



じつは、不動産業者が売却活動を怠る場合もあるのです。



不動産業者の儲けは依頼主からもらう”仲介手数料”のみです。



業者側からすると、
「うちで仲介できなかったら、儲けはゼロになるリスクがある」
「仲介できなかったら、宣伝費をかけてしまうと赤字転落だ・・・」



という思考を考えざるを負えないので、いくら熱心な担当者であっても宣伝費用の出資を上司から許可してもらえません。



結果、最小限の宣伝しかできず、あなたの不動産の良さを伝え切れないまま売れ残ってしまうことも・・・！



一般媒介契約の大きなデメリットは「宣伝活動がうまくいきにくい」点にあるのです。



一般媒介契約のメリットとデメリットをまとめると、

メリット

• 複数社に依頼できるという安心感は得られる
• 自己発見取引が可能

デメリット

• 複数社と契約しても、宣伝活動はうまくいきにくい

以上のことから、一般媒介契約をおススメする人は以下のような人です。

専任媒介契約

専任媒介契約の特徴は、

• 契約は1社のみ
• 自己発見取引が可能

一般媒介契約の項で解説した通り、超人気物件でない限りは最もおすすめできる媒介契約の種類になります。



なぜ、おすすめなのかというと、契約が1社のみとしかできないルールになっているので、業者側にとっては「売れれば、仲介手数料を頂戴して利益になる」のが決まっているからです。



さきほどもお話ししましたが、業者の唯一の利益は仲介手数料です。



それも、仲介手数料を受け取れるのは、仲介をした業者1社のみ。



専任媒介契約の場合は、契約自体が”1社のみとしか契約できない”ルールになっていることで、業者の努力次第で利益が変わることになります。



したがって、宣伝のための広告費用なども存分に出してもらえるのです。



ちなみに、広告費用は個人負担になることはなく、業者が負担するのが通常になりますのでご安心ください。



さらに、自己発見取引も許されているのもポイントです。



前項でもお話ししましたが、自分で買い手を見つければ、仲介手数料を支払う必要のない自己発見取引は、できるようにしておいた方が得策です。



専任媒介契約のメリット・デメリットをまとめると、

メリット

• 1社のみとの契約だから、宣伝効果が期待できる
• 自己発見取引ができれば、仲介手数料を削減できる

デメリット

• 業者選びは慎重にすべき

といった点です。



以上のことから、専任媒介契約がオススメな人は以下のような人です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約とほぼ同一な種類と言っていいでしょう。



ただ一点、異なる点としては、自己発見取引が認められないということ。



専任媒介契約の場合、売り出してから親せきや知人より「売ってほしい」と言われれば売れますが、専属専任媒介契約を締結するとそれができません。



つまり、何人たりとも業者を仲介しなければ売却できないんです。



「もしものときを考えると、専属専任媒介契約は結ばない方がいいよね」



とも思いますが、じつは”もしものとき”を考えるからこそ専属専任媒介契約がいい場合もあります。



どんな場合かというと、それは、あなたの不動産が売れ残る可能性のある場合です。



じつは、マンションナビには買取保証というサービスがあります。



買取保証とは、「もしも売れ残ってしまった場合、特定の条件下の物件であればマンションナビが買い取ります」というもの。



そして、特定の条件の中のひとつに”専属専任媒介契約”があるんです。



「人気(ひとけ)が少なく、古屋だし売れる見込みが感じられない・・・」



という人は、マンションナビで専属専任媒介契約を検討してみてもいいでしょう。



専属専任媒介契約のメリットとデメリットをまとめると、

メリット

• マンションナビの買取保証が利用できる

デメリット

• 自己発見取引ができない
• 業者選びは慎重にする必要がある

といった点になります。



以上のことより、専属専任媒介契約がおすすめの人は、以下のような人です。

まとめ

いかがでしたか?



媒介契約には3種類あり、一般ユーザーには悩ましい選択になりますが、ひとつの判断基準として、以下を参考にしてみてください。

この記事に書いたこと以外にも細かいルールなどがありますので、マンションナビで媒介契約を結ぶイメージがなんとなく持てた方は、実際にマンションナビで査定してみてあなたの不動産に合う媒介契約はどれなのか、担当者の人に聞いてみてくださいね。



媒介契約を結ぶ前であれば、「やっぱり他の業者がいい」と思って他社にお願いすることもまだできますから、マンションナビの担当者と話をしたときに、丁寧でわかりやすい対応だと思ってから、媒介契約をしても遅くはないですよ。